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怎样在美国买便宜房屋

2019-11-10 00:16:44来源:励志吧0次阅读

华人对房屋的投资兴趣,超过任何人种。如果你的资金不很充沛,或看看市场销售的房子增值空间已很小,想要找到便宜房源,有更多的市场操作空间,就必须找到另外的途径。

重要的来源之一就是美国政府住房和城市发展部HUD,美国排名第一的不良房产上市公司,他们具有最大的银行和政府的房地产库存。他们从产权公司,银行和其他机构购买信息,并通过公共信息来源进行梳理,列出了51个州,每个州的数千所拍卖房屋。

怎样在美国买便宜房屋

HUD的使命是增进社区发展,增加中低收入美国人获得负担得起的住房的机会。随着政府向这些风险较高的购房者提供贷款,贷款人更有可能向购房者提供贷款,否则这些购房者将没法获得贷款。正如HUD所预期的那样,这确切增加了全国的房屋所有权。但是,保证向信誉状态较低的借款人提供贷款存在风险,而HUD支持的贷款(特别是在这类经济环境下)由于抵押贷款违约而产生“HUD止赎”或HUD拥有的财产。这些类型的政府丧失抵押品赎回权被称为HUD家园。HUD非常积极地推销这些房屋并将其从库存中移除,而这些房屋的维护本钱很高。固然,政府希望减少收回房屋的库存意味着通过购买这些政府取消抵押品赎回权来节省大量本钱!

金融危机后,之前房地产繁华致使的激进的贷方和银行掠夺性和不道德的贷款崩溃,房东取得了他们无法负担的贷款批准,特别是当可调整的利率上升和支付飙升时。当金融危机到来,许多房东没法支付贷款,房屋价格跌到低于银行贷款,屋主只能放弃房屋并将其留给银行或美国政府收回。这样的库存还有几百万套,仍在陆续投向市场,目前也有数百万买家在其中寻觅机会。

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固然,机会越大,风险也越大。分析主要风险所在,就能赢得更多的机会。

在加州丧失抵押品赎取权有三个基本阶段:丧失抵押品赎回权之前(pre-foreclosure)阶段,受托人(Trustees)的销售阶段,和银行收回(repossession)阶段,通常也称为REO或银行的自有房产。

1、pre-forclosure阶段买房的利弊

利:可以检查房子

弊:漫长复杂的进程;业主还在房子里,欠的款可能比房子的价值还高

预拍pre-foreclosure房屋是在取消抵押品赎回权的进程中,贷方以NOD(违约通知)或Lis pendens的情势向借款人发送正式正告,但还没有拍卖。在公开拍卖房产之前,堕入窘境的房主希望通过拍卖前出售来获益。许多业主试图通过短售(short sale)最大限度地减少对自己信誉评级的伤害。即一个房子的出售价格低于目前卖方欠银行的贷款额,卖方在最后过户时又没有其他资金补足差额,这类销售被认为是短售 ,但贷款机构必须同意接受低于欠款额的抵押贷款。在这个阶段购买常常是一个复杂和漫长的进程,你必须很有耐心,还有没有任何条件,最好还比较专业。不过,买家在购买前常常有机会检查房子,而这在其他阶段却不一定可以。在公然拍卖房产之前,预购房屋为投资者或潜伏购房者提供了有吸引力的价格。

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2、Trustees出售或赎回

利:好价格

弊:没法检查,可能有多个产权方;花费大量时间和精力,可能在最后一刻功败垂成

如果借款人没有回复此正告通知未支付违约贷款,贷款人将采取下一步措施,在公然拍卖中强迫出售物业。第二个阶段是trustees 出售或赎回。在这个阶段买家往往可以得到好价格,但也有很多挑战。这些房屋可能没法让买家作房屋检查, 过户后可能发现需要大量维修费用。因此,很多购买拍卖房屋的是投资者和承包商, 他们具有大量维修的经验。

3、Foreclosure取消赎回银行拍卖

利:过户前彻底检查房子

弊:价格不是最好;没法估计维修费用,可能多个产权方

拍卖会意味着赎回终止。如果一个房子在trustees拍卖中没有售出,银行就会收回财产 - 这是foreclosure进程的最后阶段。虽然 房子在这个阶段通常不能提供买家最好的价格,买家一般可以在过户之前对房子进行完全检查。

4、REO银行重新具有

利:更低的价格,产权清晰,业主已离开

弊:房屋状况糟

一旦拍卖时无人出价高于银行拍卖价,房产会重新回到银行,这种情况该财产被称为“银行具有”或“REO”(房地产具有)财产。由于银行从事贷款业务并愿意快速处置不良资产,因此他们有动力以较低的利率出售房屋。这是一个地方精明的投资者或购房者可以找到远低于市场价值的房产。

这时候,银行处理这类有毒资产已有一段时间了,没有钱进来,只有钱出去!银行成本让他们出售这些房产非常有积极性。他们在律师费,财产保全,保险等方面已花了很多钱。大多数大银行都有不计其数的这些不良资产,他们急需销售这些资产。

这个阶段的积极因素很多。首先,一旦房产是REO,当银行出售房产时,他们需要提供一个干净的头衔并取消所有各方留置权。

另外,此时没有人会住在这所房子里。以前的业主已腾出房产。这个阶段的负面影响,是之前的业主出于各种缘由毁损房屋,离开时房子状态不佳。但财产状况越差,折扣越好。如果善于估算维修,这是一个不算坏的因素。

目前HUD最少有超过25万个REO房屋。每一个阶段都有不同的风险,但每一个阶段也有机会创造巨额财富。

什麽样的人合适购买便宜房/法拍屋?

1) 现金充裕

美国房屋的卖家通常都希望买家用现金成交,这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子,另外也会有更多的机会取得折扣。

2) 消息灵通的当地人

买家最好人在当地,由于好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的,不会在市场上停留太久。另一方面,人在当地也方便实地调查房屋的情况,避免买到质量存在问题的房屋。

3) 丰富的行业知识和敏锐的判断力

购买廉价房屋的进程与其他挂牌房源有很多不同之处,若没有丰富的经验极可能遭受巨大的风险,不但没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外,发现了优良的屋业需要立即决定,机会一定是稍纵即逝。

为避免多重产权,无法过户,无妨注意以下问题:

1、购房者要在签订购房合同时在补充协议中做要求,不能进行抵押,还要对赔偿措施做要求,尤其是要申请资金监管,以避免自己付了首付款发现房产被抵押,面临房财两失的局面。

2、在建工程要办理抵押贷款,必须得到房地产管理部门进行抵押登记,所以购房者可以到房管部门或房地产管理部门的网站上,通过多渠道查询信息。如果有被抵押的房子,可以要求开发商解押。否则,购房后去房管部门办理不动产权证的时候,房管部门发现该屋已被抵押,是无法办理不动产证的。

3、购房者购房以后要尽快去网签备案,如果发现了房屋已经被抵押,也可以趁早解决,避免更多的损失。

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